こんにちは、サイト管理人です
せっかく仮審査に通って「これで家が買える！」と喜んでいた矢先、まさかの本審査落ち。そんな状況に直面すると、頭の中が真っ白になってしまいますよね。
実は、仮審査と本審査ではチェックされる「深さ」が全く異なります。この記事では、なぜ本審査で落とされてしまったのか、その裏側に隠された本当の理由をプロの視点ではなく、実際に家づくりを経験し、多くの失敗談を見てきた一人の実践者として、泥臭く、生々しくお伝えします。
◆このサイトでわかる事◆
- 仮審査と本審査の決定的な違い
- 団信の審査で健康状態がどう響くか
- 審査中にやってはいけないNG行動
- スマホ代の滞納が招く最悪の事態
- 物件の担保評価で弾かれるケース
- 転職や独立が審査に与えるリアルな影響
- 審査落ちから再挑戦するための秘策
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住宅ローンの本審査に落ちた理由とは？
◆この章のポイント◆
- 仮審査は通過したのに本審査で落ちる確率と仕組み
- 金融機関が本審査でしかチェックしない「重い」項目
この章では、まず基本となる「なぜ仮審査に通ったのに本審査で落ちるのか」という構造上の問題についてお話しします。
雨の日に駅前でチラシを配っている人のように、仮審査は「入り口」に過ぎませんが、本審査は「家の奥深く」まで土足で踏み込まれるような厳しさがあります。多くの人が勘違いしがちな、確率のリアルや、銀行が土壇場で何をひっくり返すのか、そのメカニズムを紐解いていきましょう。
仮審査は通過したのに本審査で落ちる確率と仕組み
正直に言うと、仮審査に通った後の本審査落ちの確率は、一般的に5%から10%程度と言われています。
「たったそれだけ？」と思うかもしれませんが、その数パーセントに自分が入ってしまった時の絶望感は、まさに青天の霹靂です。
仮審査はあくまで自己申告ベースの「スピード査定」なのに対し、本審査は公的書類をすべて突き合わせる「真剣勝負」の場だからです。
うーん、これは例えるなら、マッチングアプリでプロフィール写真（仮審査）は合格だったのに、実際に会ってみたら（本審査）性格や細かいマナーで「ごめんなさい」されるようなものかもしれません。
結局のところ、仮審査の段階では「大きな問題がなさそう」と判断されただけで、合格が約束されたわけではないという厳しい現実があるのです。
金融機関が本審査でしかチェックしない「重い」項目
本審査になると、銀行はあなたの「過去・現在・未来」を徹底的に調べ上げます。
特に重いのが、後ほど詳しく触れる「団体信用生命保険（団信）」への加入可否と、物件の「担保価値」の再評価です。
仮審査では「これくらい貸せるだろう」とザックリ計算していたものが、本審査では「もしあなたが払えなくなった時、この家を売って本当に借金を回収できるか？」というシビアな視点に変わります。
私の友人も、仮審査はすんなり通ったのに、本審査で「土地の境界線が曖昧」という理由でいきなりストップがかかり、パニックになっていました。
ここが肝心なのですが、本審査は人物審査だけでなく、物件審査の最終回答でもあるのです。
健康状態や団信が住宅ローンの本審査に落ちた理由になるケース
◆この章のポイント◆
- 団体信用生命保険（団信）の審査落ちが致命傷になる理由
- 持病があっても諦めないための「ワイド団信」という選択肢
ここでは、最もショックを受けやすい「健康状態」と「団信」の関係について深掘りします。お金の問題ではなく、自分の「体」が理由で家が買えないと言われるのは、精神的にもガツンとやられるものです。
2025年現在、団信の審査基準は昔より多様化していますが、それでもなお高い壁であることに変わりはありません。もし持病があったとしても、住宅ローンの本審査に落ちた理由を解決する道は残されていますので、絶望する前にこの章の内容を確認してください。
団体信用生命保険（団信）の審査落ちが致命傷になる理由
ほとんどの民間銀行では、団信への加入が住宅ローンの「必須条件」となっています。
つまり、たとえ年収が1,000万円あっても、健康診断の結果で引っかかり、保険会社が「この人に保険はかけられません」と判断すれば、その瞬間にローンは組めなくなります。
高血圧や糖尿病、最近では精神疾患（うつ病など）での否決が増えているのが現状です。
「今は元気なのに…」という個人の実感と、保険会社の統計的なリスク判断には、大きな溝があります。
正直言うと、この「健康上の理由」での否決は、努力でどうにかなるものではないため、本審査における最大の伏兵と言えるでしょう。
持病があっても諦めないための「ワイド団信」という選択肢
もし一般的な団信に落ちてしまっても、まだ「ワイド団信」という救済措置があります。
これは、金利を少し上乗せ（一般的には0.3%前後）する代わりに、引き受け基準を緩和してくれる保険です。
「金利が上がるのは損だ」と思うかもしれませんが、家を買うという目的を達成するためには、必要経費だと割り切る勇気も必要です。
ただし、ワイド団信もすべての病気をカバーするわけではないので、過信は禁物です。
もしそれでもダメなら、団信加入が任意の「フラット35」に切り替えるなど、戦い方を変える柔軟性が求められます。
個人の信用問題が住宅ローンの本審査に落ちた理由の正体
◆この章 of ポイント◆
- 仮審査後にやってはいけない「クレジットカードの新規作成」や「分割払い」
- 意外と見落とす「スマホ代の滞納」や「キャッシング枠」の影響
この章では、私たちが日常生活でついついやってしまいがちな「信用情報の傷」についてお話しします。住宅ローンの本審査に落ちた理由として、実は最も「自業自得」と言われやすいのがここです。
しかし、本人に悪気はなく、単なる知識不足で墓穴を掘っているケースが本当に多い。散歩中にふと立ち寄った家電量販店でのポイント還元に目がくらみ、カードを作ってしまう…そんな小さな行動が、数千万円のローンを台無しにする恐怖をお伝えします。
仮審査後にやってはいけない「クレジットカードの新規作成」や「分割払い」
これは絶対に覚えておいてほしいのですが、仮審査から本審査の間に、大きな買い物をしたり、新しいローンを組んだりするのは「自殺行為」です。
銀行は本審査の直前にもう一度、信用情報を照会します。
そこで「あれ？この人、昨日高級家具を36回払いで買ってるぞ」とバレたら、返済比率の計算が狂い、即刻アウトになります。
「自分のお金なんだから自由でしょ」という理屈は、審査の場では一切通用しません。
まさに「まな板の上の鯉」状態ですから、本審査が終わって融資が実行されるまでは、お金に関する動きを一切止めるのが鉄則です。
意外と見落とす「スマホ代の滞納」や「キャッシング枠」の影響
「たかがスマホ代」と侮ることなかれ、これが原因で本審査に落ちる人が続出しています。
スマホ本体の分割払いは立派な「ローン」であり、引き落としが1回でも遅れると、信用情報に「未入金」のマークがつきます。
また、使っていないカードの「キャッシング枠」があるだけで、銀行は「いつでも借金できる状態」とみなし、借入可能額を減らしてくることがあります。
以前、私の知人は「昔作ったカードの年会費の引き落とし漏れ」に気づかず、本審査で苦い思いをしていました。
心当たりがなくても、一度自分の信用情報（CICなど）を自分で確認してみるのが、一番の近道かもしれません。
物件の担保評価が住宅ローンの本審査に落ちた理由の落とし穴
◆この章のポイント◆
- 銀行が「この家には価値がない」と判断する境界線
- 違法建築や借地権物件が本審査で弾かれる具体的なリスク
あなた自身に問題がなくても、選んだ「物件」が原因で住宅ローンの本審査に落ちた理由となることがあります。
これは非常に辛いパターンです。「この家が気に入った！」という熱い思いに対し、銀行から「その家には価値がありません」と冷や水を浴びせられるわけですから。
古い家をリノベーションして住みたい方や、少し特殊な土地を選んだ方は、特に注意が必要です。銀行という組織が、いかにコンサバティブ（保守的）な存在かを思い知らされる章になるでしょう。
銀行が「この家には価値がない」と判断する境界線
銀行にとって家は「借金のカタ」です。
もしあなたが返済できなくなった時、競売にかけて貸した金を全額回収できるか？という冷徹な計算が働きます。
そのため、例えば「土地が狭すぎる」「前面道路が狭い」「将来売りにくい立地」といった物件は、評価額が低くなります。
希望の借入額が3,000万円なのに、物件の価値が2,500万円と判断されれば、差額の500万円を現金で用意しない限り、本審査は通りません。
自分の好みと、市場価値は別物であると、冷静に見つめ直す必要があります。
違法建築や借地権物件が本審査で弾かれる具体的なリスク
中古住宅でたまにある「建ぺい率オーバー」などの違法建築物件は、多くの銀行で門前払いになります。
また、土地が自分の所有物ではない「借地権」の物件も、審査が非常に厳しくなります。
私の経験上、こうした物件を扱う場合は、最初から「借地権に強い銀行」を選ばないと、時間の無駄になることが多いです。
「不動産屋さんが大丈夫と言ったから」と安心していると、本審査で足元をすくわれます。
現場は常に「理屈」ではなく、銀行のルールが絶対なのです。
収入や属性の再確認が住宅ローンの本審査に落ちた理由となる場面
◆この章のポイント◆
- 転職や独立が審査に与える影響と「勤続年数」のリアル
- 確定申告書や源泉徴収票の「数字の不一致」が招く疑念
最後に、あなたの「属性」の最終チェックについて触れます。住宅ローンの本審査に落ちた理由として、仮審査で見落とされていた書類の不備や、タイミングの悪い「人生の転機」が牙を剥くことがあります。
特にフリーランスや個人事業主、あるいは転職したての方は、銀行から見れば「不安定な人」というレッテルを貼られがちです。ここでは、提出する書類一枚の「重み」と、銀行が何を疑っているのかという内情を、少し耳が痛いかもしれませんが、正直にお話しします。
転職や独立が審査に与える影響と「勤続年数」のリアル
「キャリアアップのための転職だからプラスだろう」と考えるのは、住宅ローンの世界では危険です。
銀行は「安定して稼ぎ続ける力」を重視するため、転職して1年未満だと、それだけで「返済能力に疑問あり」とみなされることがあります。
もし仮審査のあとに「もっといい条件の会社が見つかった！」と勢いで転職してしまうと、本審査で即不合格になります。
独立・起業も同様で、実績が3期分（3年分）ないうちは、基本的に相手にされない覚悟が必要です。
住宅ローンを組むまでは「今の立場を絶対に崩さない」という、ある種の忍耐が求められるのです。
確定申告書や源泉徴収票の「数字の不一致」が招く疑念
本審査では、提出された書類がすべて細かく精査されます。
仮審査で口頭やメモ書きで伝えていた年収と、実際に提出した源泉徴収票の数字が1円でも違えば、銀行は「この人は嘘をついているのか？」と疑います。
特に自営業の方で、節税のために利益を低く抑えていると、ローンの借入額は当然低くなります。
「実際はもっと稼いでいるんだ」と言い張っても、公的な書類に記載された数字がすべてです。
数字の整合性を整えることは、小手先のテクニックではなく、銀行との信頼関係を築くための最低限のマナーなのです。
よくある質問（FAQ）
Q1. 仮審査に通れば、本審査はほぼ通ると聞いていたのですが？
残念ながら、それは「ほぼ」であって「絶対」ではありません。本審査では、仮審査では行われない「詳細な信用情報の確認」「物件の担保価値の精査」「団信（健康状態）の審査」が行われます。これらのいずれかで基準を満たさないと、容易に否決されるのが現実です。特に、健康状態の問題や仮審査後の追加借入で落ちるケースは、事前の情報不足が原因であることが多いです。
Q2. 1つの銀行に落ちたら、もう他の銀行でも借りられませんか？
いいえ、諦めるのはまだ早いです。銀行によって審査基準は千差万別です。ネット銀行で落ちても地方銀行や信用金庫なら通ることもありますし、健康状態が理由ならワイド団信やフラット35を検討する道があります。まずは落ちた理由を冷静に分析し（銀行は詳しく教えてくれませんが、状況から推測できます）、次の銀行にぶつける戦略を練ることが重要です。
Q3. 消費者金融での借り入れ経験が過去にあると、絶対にダメですか？
過去に完済しており、現在延滞がなければ通る可能性はあります。ただし、現在進行形で借り入れがある場合や、過去に何度も延滞を繰り返していた場合は、非常に厳しくなります。信用情報は5年から10年保存されるため、心当たりがある場合は、信用情報機関（CICなど）に情報の開示請求を行い、自分の状況を正確に把握してから動くことをおすすめします。
住宅ローンの本審査に落ちた理由を特定して再挑戦するために
結局のところ、住宅ローンの本審査に落ちたという事実は、あなたの人生が否定されたわけではなく、単に「今の条件」が銀行の「今のルール」に合わなかっただけです。
正直言うと、一度落ちた時のダメージは相当なものですが、そこで立ち止まってしまってはマイホームの夢は消えてしまいます。
原因が健康状態なのか、物件なのか、はたまた自分の不注意による信用情報の傷なのか。ここが肝心なのですが、理由を特定できれば、必ず対策は打てます。
雨が降ったあとの地面が固まるように、この失敗をバネにして、より堅実で幸せな家づくりへの第一歩を踏み出してください。次はきっと、晴れやかな笑顔で契約書に判を押せる日が来るはずです。
- 仮審査は入り口で本審査こそが本番の厳しさである
- 団信に落ちるリスクを考え健康診断の結果を把握する
- 持病がある場合はワイド団信やフラット35を視野に入れる
- 仮審査通過後にクレジットカードを新規作成しない
- スマホ代の滞納を「たかが」と思わず徹底的に避ける
- 使っていないキャッシング枠は審査前に解約しておく
- 自分の信用情報をCICなどで一度開示して確認する
- 物件の担保価値が借入額に見合っているか再考する
- 違法建築や特殊な土地は最初から銀行を選定する
- 住宅ローン実行までは転職や独立を絶対に控える
- 源泉徴収票などの公的書類と申告内容を一致させる
- 1つの銀行に固執せず複数の金融機関を比較検討する
- ペアローンや収入合算で審査の土俵を変えてみる
- 不動産会社の担当者と密に連携し落ちた原因を探る
- 焦らず半年から1年の期間を置いて再チャレンジする
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参考サイト
一般社団法人全国銀行協会（JBA）
指定信用情報機関（CIC）
日本信用情報機構（JICC）
住宅金融支援機構（フラット35）
国土交通省 住宅ローン関連情報
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