こんにちは、サイト管理人です
マイホームを建てる際、多くの人が夢や希望に胸を膨らませます。
しかし、その一方で切っても切り離せないのが税金の問題です。
特に、都市部などで検討されることが多い3階建ての住宅について、2階建てと3階建ての固定資産税にはどのような違いがあるのか、疑問に思う方も少なくないでしょう。
固定資産税の評価額の決まり方や、具体的な計算方法が分からなければ、将来の資金計画も立てにくいものです。
また、3階建ての固定資産税が高い理由を事前に理解しておかなければ、後から思わぬ負担に驚くことになるかもしれません。
この記事では、そうした不安を解消するために、2階建てと3階建ての固定資産税に関するあらゆる疑問にお答えします。
固定資産税のシミュレーションを通じて具体的なイメージを掴んでいただくとともに、新築時に利用できる軽減措置についても詳しく解説します。
さらに、家屋調査がどのように行われるのか、固定資産税はいつから支払う必要があるのか、そして納税通知書の見方まで、実践的な情報をお届けします。
固定資産税を安くする方法があるのか、都市計画税とは何か、といった一歩踏み込んだ内容にも触れていきます。
これから家づくりを始める方が安心して計画を進められるよう、必要な知識を網羅的にまとめました。
◆このサイトでわかる事◆
- 2階建てと3階建ての固定資産税の基本的な違い
- 固定資産税の評価額が決定される仕組み
- 3階建ての固定資産税が高くなる具体的な理由
- 新築住宅で利用できる固定資産税の軽減措置
- 建築計画で固定資産税を意識するポイント
- 家屋調査から納税までの流れ
- 固定資産税と都市計画税の関係性
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2階建てと3階建ての固定資産税の仕組みと評価額の違い
◆この章のポイント◆
- 固定資産税の基本的な計算方法
- 家屋の固定資産税 評価額が決まる要素
- 3階建ての固定資産税が高い理由とは
- 2階建てと3階建ての固定資産税をシミュレーション
- 新築住宅に適用される固定資産税の軽減措置
家を所有すると毎年課税される固定資産税ですが、その金額は建物の構造や階数によって変わってきます。
特に、2階建てと3階建てのどちらにするか悩んでいる方にとって、2階建てと3階建ての固定資産税の違いは重要な判断材料の一つになるでしょう。
この章では、固定資産税がどのように計算され、なぜ3階建ての方が高くなる傾向にあるのか、その仕組みと評価額の違いについて詳しく解説していきます。
具体的な計算方法から評価額が決まる要素、そして新築時に受けられる軽減措置まで、基本的な知識を分かりやすくお伝えします。
固定資産税の基本的な計算方法
まずはじめに、固定資産税がどのように算出されるのか、その基本的な計算式を理解しておくことが大切です。
この計算方法を知ることで、なぜ建物の違いが税額に影響するのかが見えてきます。
固定資産税の税額は、以下の計算式によって求められます。
「固定資産税評価額（課税標準額） × 税率（標準税率1.4%）」
ここに出てくる「固定資産税評価額」とは、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づいて、各市町村（東京23区の場合は都）が個別に決定する、その資産の価値を示す評価額のことです。
土地と家屋それぞれに評価額が付けられ、この合計額が課税の基準となります。
「課税標準額」は、税額を計算する際の直接の基礎となる金額で、基本的には固定資産税評価額と同じ金額になりますが、住宅用地の特例措置などが適用される場合は評価額よりも低くなります。
そして「税率」ですが、これは市町村が条例で定めることができます。
多くの自治体では標準税率である1.4%が採用されていますが、一部地域では異なる税率が設定されている場合もあるため、家を建てる地域の税率を確認しておくと良いでしょう。
つまり、固定資産税の金額を左右する最も大きな要因は、市町村が決定する「固定資産税評価額」であるということです。
この評価額が高ければ税金も高くなり、低ければ税金も安くなるという、非常にシンプルな仕組みになっています。
したがって、2階建てと3階建ての固定資産税の違いを理解するためには、それぞれの建物の評価額がどのように決まるのかを知ることが不可欠です。
家屋の固定資産税 評価額が決まる要素
家屋の固定資産税評価額は、「その家をもう一度同じ場所に新築した場合にいくらかかるか」という「再建築価格」を基準に算出されます。
これは、中古住宅であっても新築として建て直した場合の費用を想定して評価額を計算する方法で、評価額の公平性を保つために採用されています。
具体的には、市町村の調査員が現地を訪れて行う「家屋調査」の結果に基づき、様々な要素を点数化し、その合計点から評価額を決定します。
評価額に影響を与える主な要素は以下の通りです。
- 主体構造：木造、鉄骨造（S造）、鉄筋コンクリート造（RC造）など、建物の骨組みに使われる構造。
- 屋根：スレート、ガルバリウム鋼板、瓦など、使用されている屋根材の種類。
- 外壁：サイディング、タイル、モルタルなど、外壁の仕上げ材。
- 内装：壁や天井のクロス、床のフローリング材など、内装の仕上げ材のグレード。
- 建築設備：システムキッチン、ユニットバス、トイレ、洗面化粧台などの住宅設備のグレードや数。
- 建物の大きさ・形状：延床面積が広いほど、また形状が複雑であるほど評価額は高くなります。
これらの要素は、それぞれ「固定資産評価基準」によって細かく評点（点数）が定められています。
例えば、構造については、木造よりも鉄骨造、鉄骨造よりも鉄筋コンクリート造の方が建築コストが高いため、評価額も高くなる傾向にあります。
また、内装材や住宅設備も、標準的なものよりグレードの高い製品を使用していると、その分評価額は上がります。
つまり、豪華な仕様の家ほど、固定資産税評価額は高くなるということです。
この評価の仕組みが、2階建てと3階建ての固定資産税の違いを生む大きな要因となっていきます。
3階建ての固定資産税が高い理由とは
同じ延床面積の家を建てる場合でも、一般的に2階建てよりも3階建ての方が固定資産税は高くなる傾向があります。
その理由は、前述の「再建築価格」の考え方と、建築基準法上の安全基準が大きく関係しています。
3階建ての住宅は、2階建てに比べて建物の高さと重量が増すため、地震や強風に対してより強固な構造が求められます。
建築基準法で定められた構造計算の基準が厳しくなり、それをクリアするためには、より太い柱や梁を使用したり、基礎を頑丈にしたり、壁量を増やしたりといった構造上の強化が必要不可欠です。
具体的には、以下のような点で建築コストが上昇し、それが固定資産税評価額に反映されます。
構造材の増加
3階建ては建物を支えるためにより多くの、そしてより強度の高い木材や鉄骨が必要となります。
これらの資材費の増加は、そのまま再建築価格の上昇につながります。
基礎工事の強化
建物の全重量を支える基礎部分も、3階建ての場合は2階建てよりも強固なものが要求されます。
地盤の状態によっては、地盤改良や杭工事など、追加の費用が発生することもあり、これも評価額を押し上げる要因です。
必要な設備の追加
3階建てになると、階段の面積が増えるだけでなく、場合によってはホームエレベーターを設置するケースもあります。
また、火災時の安全対策として、より高性能な火災報知器や防火仕様の建材が求められることもあり、これらの設備や仕様も評価額に加算されます。
このように、3階建て住宅は、安全性を確保するために2階建て住宅よりも建築コストが高くなる要素が多く、その結果として固定資産税評価額も高くなるのです。
同じ延床面積であれば、総2階建てのシンプルな形状の家が最も評価額を抑えやすいと言えるでしょう。
2階建てと3階建ての固定資産税をシミュレーション
では、実際に2階建てと3階建てで固定資産税はどのくらい変わるのでしょうか。
あくまでも概算ですが、具体的な条件を設定してシミュレーションしてみましょう。
ここでは、以下の条件で家を新築した場合を想定します。
- 構造：木造
- 延床面積：120㎡
- 仕様：一般的なグレードの建材・設備
- 固定資産税率：1.4%
- 都市計画税：0.3%
この条件で、家屋の固定資産税評価額が2階建てと3階建てでどう変わるかを考えます。
家屋の評価額は、建築費のおおよそ50%～70%が目安とされています。
仮に、2階建ての建築費が2,000万円、3階建てが構造強化などの理由で1割増しの2,200万円かかったとします。
そして、評価額を建築費の60%と仮定して計算してみます。
| 2階建て | 3階建て | |
|---|---|---|
| 建築費 | 2,000万円 | 2,200万円 |
| 固定資産税評価額（建築費の60%と仮定） | 1,200万円 | 1,320万円 |
| 年間の固定資産税額（評価額 × 1.4%） | 168,000円 | 184,800円 |
| 年間の都市計画税額（評価額 × 0.3%） | 36,000円 | 39,600円 |
| 年間納税額合計 | 204,000円 | 224,400円 |
このシミュレーションでは、3階建てにすることで年間の税負担が約2万円増加する結果となりました。
もちろん、これは非常に簡略化した計算例であり、実際の評価額は建物の細かな仕様や自治体の評価基準によって大きく変動します。
しかし、2階建てと3階建ての固定資産税には、構造的な理由から明確な差が生まれる可能性があるという点は理解できるでしょう。
正確な金額を知るためには、建築を依頼するハウスメーカーや工務店に、過去の事例などを基にした概算額を確認することをおすすめします。
新築住宅に適用される固定資産税の軽減措置
新築住宅を建てた場合、一定の期間、家屋にかかる固定資産税が減額される軽減措置が設けられています。
これは、住宅取得の負担を軽くするための制度であり、2階建てでも3階建てでも利用することができます。
この制度を理解しておくことで、建築後数年間の資金計画をより正確に立てることが可能になります。
軽減措置の内容は以下の通りです。
一般の新築住宅
居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下の場合、新たに課税される年度から3年度分（長期優良住宅の場合は5年度分）、120㎡までの部分に相当する固定資産税額が2分の1に減額されます。
3階建て以上の中高層耐火・準耐火建築物
マンションなどが主な対象ですが、3階建ての一戸建て住宅もこれに該当する場合があります。
この場合、新たに課税される年度から5年度分（長期優良住宅の場合は7年度分）、120㎡までの部分に相当する固定資産税額が2分の1に減額されます。
ここで重要なのは、3階建て住宅は、耐火・準耐火建築物として認定されることで、軽減期間が3年から5年に延長される可能性があるという点です。
前述のシミュレーションで3階建ては税金が高くなると解説しましたが、この軽減措置を5年間受けられるのであれば、当初の数年間の負担は2階建てと大きく変わらない、あるいはむしろ軽くなるケースも考えられます。
ただし、この軽減措置はあくまで期間限定のものです。
軽減期間が終了した後は、本来の税額を支払うことになるため、長期的な視点での資金計画を立てておくことが非常に重要です。
また、この措置は家屋に対するものであり、土地の固定資産税には適用されない点にも注意が必要でしょう。
自治体によっては独自の減税制度を設けている場合もあるため、詳しくは市町村の税務課などで確認することをおすすめします。
2階建てと3階建ての固定資産税を安くする方法と注意点
◆この章のポイント◆
- 固定資産税を安くする方法は存在するのか
- 家屋調査でチェックされるポイント
- 固定資産税はいつから支払う？
- 納税通知書の見方と確認事項
- 都市計画税も併せて確認しよう
- 後悔しないための2階建てと3階建ての固定資産税の知識
2階建てと3階建ての固定資産税の仕組みについて理解を深めたところで、次に気になるのは「どうすれば税金を安くできるのか」という点ではないでしょうか。
残念ながら、一度決定された固定資産税評価額を後から変更することは非常に困難ですが、家を建てる前の計画段階で工夫することで、評価額をある程度コントロールすることは可能です。
この章では、固定資産税を安くするための具体的な方法や、その後のプロセスで重要となる家屋調査のポイント、納税のタイミングなど、実践的な知識と注意点について詳しく解説します。
固定資産税を安くする方法は存在するのか
結論から言うと、建築計画の段階で工夫を凝らすことで、固定資産税を安くする方法は存在します。
固定資産税は「再建築価格」、つまり豪華で高価な家ほど高くなる仕組みです。
したがって、評価額が上がりにくい仕様を選択することが、節税への直接的なアプローチとなります。
具体的には、以下のようなポイントを意識すると良いでしょう。
シンプルな形状にする
建物の形状は、凹凸の少ないシンプルな総2階建てのような四角い形が最も評価額を抑えられます。
デザイン性を重視して複雑な形状にすると、壁の面積や角が増えるため、建築コストが上がり評価額も上昇します。
標準的なグレードの建材・設備を選ぶ
外壁材や屋根材、内装のフローリングや壁紙、そしてキッチンやユニットバスなどの住宅設備は、評価額に大きく影響します。
最新のハイグレードな製品や、輸入物のタイル、無垢材などを多用すると評価額は高くなります。
長期的なメンテナンスコストも考慮しつつ、標準的なグレードの製品を選ぶことで、初期費用と固定資産税の両方を抑えることができます。
評価対象外の設備を検討する
固定資産税の評価対象となるのは、家屋と一体化していて簡単に取り外せない「建築設備」です。
例えば、作り付けの豪華な収納棚は評価対象ですが、後から購入して設置する置き家具は対象外です。
また、家庭用エアコンも、壁掛けタイプの一般的なものであれば評価に含まれないことが多いようです。
ただし、全館空調システムのような大規模なものは評価対象となるため注意が必要です。
これらの工夫は、2階建てと3階建てのどちらの住宅にも共通して適用できます。
ただし、3階建ての場合は構造強化が必須であるため、節税できる範囲には限界があることも理解しておく必要があります。
デザインや快適性と税金のバランスを考えながら、ハウスメーカーや設計士とよく相談することが重要です。
家屋調査でチェックされるポイント
家が完成してしばらくすると、市町村の税務課から「家屋調査」の案内が届きます。
これは、固定資産税評価額を算出するために、職員が実際に家を訪れて調査を行うものです。
この調査で何を見られるのかを知っておくことは、評価の仕組みを理解する上で役立ちます。
調査当日は、通常1〜2名の職員が訪れ、所有者立ち会いのもと、30分から1時間程度で完了します。
調査員は建築確認申請で提出された図面を手に、以下のポイントを重点的にチェックします。
- 間取りの確認：図面と実際の間取りに相違がないかを確認します。
- 外装の確認：屋根や外壁に使われている資材の種類を目で見て確認します。
- 内装の確認：各部屋に入り、床・壁・天井の仕上げ材の種類を確認します。
- 設備の確認：キッチン、浴室、トイレ、洗面台などのメーカーやサイズ、グレードを確認します。
- その他の確認：コンセントの数や、床暖房、ビルトイン食洗機、浴室乾燥機などの設備の有無もチェックされます。
この調査に対して、何かを隠したり、不正確な情報を提供したりすることはできません。
調査員は専門家であり、図面と現場を見比べれば、どのような資材や設備が使われているかはおおよそ把握できます。
むしろ、誠実に対応し、質問には正直に答えることが大切です。
例えば、使われている建材の品番などが分かる資料があれば、スムーズに調査が進むでしょう。
家屋調査は、これから何十年と支払っていく固定資産税の基礎を決める重要なプロセスです。
どのような点が評価されているのかを自分の目で確認する良い機会と捉え、しっかりと立ち会うことをお勧めします。
固定資産税はいつから支払う？
新築の家を建てた場合、固定資産税の支払いはいつから始まるのでしょうか。
このタイミングを勘違いしていると、急な出費に慌てることになりかねません。
固定資産税の課税のルールを正しく理解しておきましょう。
固定資産税は、毎年1月1日時点での所有者に対して課税されます。
これを「賦課期日」と呼びます。
したがって、家の完成・引き渡しが年内か年明けかで、最初の課税タイミングが大きく変わってきます。
- ケース1：2025年12月20日に家が完成した場合 → 2026年1月1日時点での所有者となるため、2026年度から課税が開始されます。
- ケース2：2026年1月10日に家が完成した場合 → 2026年1月1日時点ではまだ家は存在しないため、課税は翌年の2027年度からとなります。
このように、年末に完成するのと年始に完成するのとでは、課税開始が1年ずれることになります。
最初の納税通知書が届くのは、課税が開始される年の4月〜6月頃が一般的です。
例えば、2025年12月に完成した家の場合、2026年の春頃に初めて納税通知書が届き、その年から支払いが始まります。
支払い方法は、一括払いか、通常は年4回（6月、9月、12月、2月など）の分割払いが選択できます。
家の引き渡しを受けてから、実際に税金を支払うまでには少しタイムラグがあるということを覚えておきましょう。
住宅ローンの返済に加えて固定資産税の支払いも始まるため、初年度の納税に備えて、あらかじめ資金を準備しておくことが賢明です。
納税通知書の見方と確認事項
毎年春になると、市町村から「固定資産税・都市計画税 納税通知書」という書類が送られてきます。
この書類には、その年度に支払うべき税額が記載されており、これに基づいて納税することになります。
納税通知書には様々な情報が記載されていますが、特に確認すべき重要なポイントは以下の通りです。
課税明細書
納税通知書に同封されている課税明細書には、所有している土地や家屋ごとの詳細な情報が記載されています。
ここでまず確認すべきは、「所在地番」や「家屋番号」などが、自分の所有する不動産の情報と一致しているかという点です。
価格（評価額）
土地と家屋それぞれに「価格」または「評価額」という欄があります。
これが固定資産税評価額です。
家屋の評価額は、3年に一度の「評価替え」で見直されますが、基本的には経年劣化を考慮して少しずつ下がっていきます。
もし前年度から評価額が急に大きく変動している場合は、何か理由がある可能性も考えられます。
課税標準額
税額を計算する基礎となる金額です。
土地の場合は住宅用地の特例、家屋の場合は新築住宅の軽減措置などが適用されていると、評価額よりも低い金額になっています。
軽減措置が正しく適用されているかを確認しましょう。
税額
最終的に算出された固定資産税と都市計画税の年税額です。
この金額が正しいか、前年度と比較して大きな変動がないかを確認します。
もし納税通知書の内容に疑問や不明な点がある場合は、まずは市町村の税務課に問い合わせてみましょう。
内容に不服がある場合は、審査の申し出を行うことも可能ですが、評価額を覆すことは容易ではありません。
まずは記載内容をしっかりと確認し、自分の資産に対する税金がどのように計算されているのかを把握することが大切です。
都市計画税も併せて確認しよう
固定資産税について調べていると、必ずと言っていいほど目にするのが「都市計画税」という税金です。
この2つの税金は密接な関係にあり、多くの場合、一緒に徴収されます。
都市計画税とは、公園、道路、下水道などの都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てるために課税される目的税です。
課税対象となるのは、原則として「市街化区域」内に所在する土地と家屋です。
市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域や、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことを指します。
自分が家を建てる場所が市街化区域に該当するかどうかは、自治体のホームページや都市計画課などで確認できます。
都市計画税の計算方法は、固定資産税とよく似ています。
「固定資産税評価額（課税標準額） × 税率（上限0.3%）」
税率は市町村によって異なりますが、上限である0.3%に設定している自治体が多いようです。
重要なのは、都市計画税も固定資産税評価額を基に計算されるため、2階建てと3階建ての評価額の違いが、そのまま都市計画税の金額にも影響するということです。
納税は、固定資産税と合算して行われます。
納税通知書にも「固定資産税・都市計画税」と併記されており、課税明細を見ればそれぞれの税額が分かるようになっています。
土地探しや建築計画の際には、固定資産税だけでなく、その土地が都市計画税の課税対象エリアかどうかを事前に確認し、両方の税金を考慮した上で資金計画を立てることが不可欠です。
後悔しないための2階建てと3階建ての固定資産税の知識
これまで、2階建てと3階建ての固定資産税に関する様々な情報を見てきました。
最後に、家を建ててから後悔しないために、これまでの知識を整理し、どのように家づくりに活かしていくべきかをまとめます。
2階建てにするか、3階建てにするかという選択は、家族構成やライフスタイル、そして土地の広さなど、多くの要因が絡み合う複雑な決断です。
そこに「固定資産税」という長期的なコストの視点を加えることで、より納得のいく選択ができるようになります。
最も重要なのは、3階建ては構造上の理由から2階建てよりも固定資産税が高くなる傾向があるという事実を、計画の初期段階から認識しておくことです。
その上で、新築住宅の軽減措置、特に3階建て以上の中高層耐火建築物の場合に適用される5年間の軽減期間を考慮に入れると、当初数年間の負担感は大きく変わってくるかもしれません。
また、固定資産税を意識するあまり、家の快適性や安全性を過度に犠牲にしてしまうのは本末転倒です。
評価額を抑えるための工夫は大切ですが、それが家族の暮らしやすさを損なうものであってはなりません。
例えば、断熱性能を高めるための建材や設備は、評価額を上げる要因になるかもしれませんが、光熱費の削減や快適な室内環境という長期的なメリットをもたらします。
2階建てと3階建ての固定資産税の違いを正しく理解し、専門家である設計士やハウスメーカーの担当者と十分に話し合いながら、税金、デザイン、性能、そして予算の最適なバランス点を見つけ出すことが、後悔しない家づくりの鍵となるでしょう。
本日のまとめ
- 固定資産税は固定資産税評価額に税率を掛けて算出される
- 評価額は家を建て直す際にかかる再建築価格が基準となる
- 3階建ては構造強化のため建築コストが高く評価額も上がりやすい
- 豪華な建材や設備は固定資産税評価額を上げる要因になる
- 新築住宅は3年間または5年間固定資産税が半額になる軽減措置がある
- 3階建て耐火建築物は軽減期間が5年に延長される可能性がある
- 固定資産税を安くするには計画段階でシンプルな設計を心掛ける
- 家屋調査では図面を基に内外装や設備がチェックされる
- 納税は家が完成した翌年の春から始まる
- 納税通知書で評価額や軽減措置が正しいか確認することが重要
- 市街化区域では都市計画税も併せて課税される
- 都市計画税も評価額を基に計算されるため3階建ては高くなる
- 税金だけでなく快適性や安全性とのバランスを考えることが大切
- 専門家と相談し長期的な視点で家づくりを計画するべき
- 2階建てと3階建ての固定資産税の違いを理解し納得のいく選択を
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参考サイト
3階建て住宅の税金とは？ 固定資産税をわかりやすく解説 – 白田工務店
【3階建ての税金や建築費用は安くできる？】10ｍの高さ制限や基礎知識なども解説
建物の種類によって土地の固定資産税額はかわりますか。 ひばりハウジング
【ホームズ】憧れの「3階建て住宅」はお得？まず知っておきたい基礎知識 | 住まいのお役立ち情報
固定資産税の概要 – 総務省
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