土地が安い理由とは？購入前に知るべきリスクと対策を徹底解説

こんにちは、サイト管理人です

マイホームを建てようと考え土地探しを始めたとき、周辺の相場よりも明らかに価格が低い物件を見つけることがあります。予算を抑えたい方にとっては魅力的に映るかもしれませんが、同時に「なぜこんなに安いのか」という不安もよぎるはずです。不動産の価格設定には必ず根拠があり、土地が安い理由もまた明確に存在します。

安さの背景には、土地の形状や法的な制限、あるいは周辺環境の問題など、様々な要因が隠されているケースがほとんどです。これらを知らずに購入してしまうと、建築費用が予想以上に膨らんだり、希望する家が建てられなかったりと、後悔することになりかねません。一方で、事情を理解し許容できるのであれば、掘り出し物となる可能性も秘めています。

例えば、旗竿地と呼ばれる不整形地や、再建築不可の物件、傾斜地などは代表的な安価な土地です。また、過去に事件があった事故物件や、墓地や工場などの嫌悪施設が近くにある場合も価格は下がります。これらは一見するとデメリットばかりに思えますが、ライフスタイルや工夫次第では、コストパフォーマンスの高い選択肢となることもあります。

本記事では、土地が安い理由を具体的に掘り下げ、それぞれのケースにおけるリスクや注意点、そして賢い購入判断をするためのポイントを解説していきます。ハザードマップでの水害リスク確認や、地盤改良などの追加費用についても触れますので、土地選びの参考にしてください。

◆このサイトでわかる事◆

土地が安い理由の代表的なパターン
旗竿地や不整形地のメリットとデメリット
再建築不可物件のリスクと活用法
法的な制限やセットバックの仕組み
心理的瑕疵や環境的要因の影響
購入前にチェックすべきインフラや地盤
安さを活かして賢く土地を購入するコツ

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よくある土地が安い理由の具体例
土地が安い理由を理解して購入する

よくある土地が安い理由の具体例

◆この章のポイント◆

旗竿地などの形状がいびつな場所
再建築不可で家が建てられない
造成が必要な傾斜地や崖地
セットバックで敷地が減る場合
市街化調整区域による建築制限
事故物件などの心理的瑕疵
墓地や工場などの嫌悪施設が近い
地盤が弱く改良工事が必要な場合

旗竿地などの形状がいびつな場所

土地の価格が決まる大きな要因のひとつに、敷地の形状があります。一般的に最も価値が高いとされるのは、正方形や長方形に近い「整形地」です。これに対して、三角形やL字型、極端に細長い土地などの「不整形地」は、土地利用の効率が悪くなるため、相場よりも安く設定される傾向があります。中でも代表的な土地が安い理由として挙げられるのが「旗竿地（はたざおち）」です。

旗竿地とは、道路に接する間口が狭く、細長い通路の奥にまとまった敷地がある形状の土地を指します。上空から見ると旗のような形をしていることから名付けられました。不動産広告などでは「敷地延長（敷延）」と表記されることもあります。この形状は、大きな土地を分割して分譲する際に、道路に接する条件を満たすために作られるケースが多く見られます。

こうした土地が安くなる背景には、いくつかのデメリットが存在します。まず、道路から奥まった場所に建物が建つため、周囲を他の建物に囲まれやすく、日当たりや風通しが悪くなる可能性があります。また、重機が入っていけないほど通路が狭い場合には、建築工事の手間が増え、建築コストが割高になることも考えられます。

しかし、デメリットばかりではありません。

道路から離れているため、車の通行音や通行人の視線が気になりにくく、静かな住環境が得られる点は大きなメリットと言えます。通路部分を駐車スペースとして活用すれば、敷地全体を有効に使えますし、外構工事の工夫次第で隠れ家のようなお洒落なアプローチを作ることも可能です。整形地よりも2〜3割程度安く購入できるケースも多いため、建物にお金をかけたい方にとっては狙い目の物件とも言えるでしょう。

注意すべきは、通路部分の幅です。建築基準法では、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければ建物を建てられないという「接道義務」があります。旗竿地の場合、通路の幅が2メートルギリギリだと、車の出し入れが困難になるだけでなく、将来的な建て替えにも制約が出るかもしれません。購入を検討する際は、実際に車を停めてみてスムーズに出入りできるか、隣地との境界はどうなっているかを入念に確認することが大切です。

旗竿地は相場より安く手に入る
道路から離れており静かな環境
日当たりや通風の確保に工夫が必要
工事車両が入れるか要確認

再建築不可で家が建てられない

相場と比較して驚くほど安い土地があった場合、まず疑うべきは「再建築不可物件」である可能性です。これは文字通り、現在建っている建物を取り壊して更地にしたとしても、新しい家を建てることができない土地を指します。土地が安い理由の中でも、資産価値に直結する非常に重要な要素です。

再建築不可となる主な原因は、建築基準法上の「接道義務」を満たしていないことにあります。建築基準法第43条では、原則として幅員4メートル以上の道路に、敷地が2メートル以上接していなければならないと定めています。古い街並みや路地裏などでは、この基準が制定される前に建てられた家が多く残っており、現行法規に適合しないため、建て替えが認められないのです。

このような土地は、一般的な住宅ローンを利用することが極めて困難です。金融機関は土地と建物を担保にお金を貸しますが、再建築ができない土地は担保価値がほとんどないとみなされるからです。そのため、購入するには現金を用意するか、金利の高いノンバンク系のローンを利用する必要が出てきます。

新築ができない代わりに、リフォームやリノベーションで住み続けるという選択肢はあります。

建物の骨組みを残して大規模な改修を行う「フルリノベーション」であれば、新築同様の住み心地を実現することも可能です。ただし、基礎や柱が著しく劣化している場合は補修費用がかさみ、結果的に新築するよりも高額になるリスクも考えられます。

また、隣地を買い取って接道条件をクリアしたり、特定行政庁の許可を得ることで再建築が可能になるケースも稀に存在します。とはいえ、これらは専門的な知識と交渉が必要であり、確実な方法とは言えません。再建築不可物件は、将来的な売却も難しくなるため、終の住処として割り切って購入する場合や、投資用として検討する場合を除き、慎重な判断が求められます。

造成が必要な傾斜地や崖地

見晴らしの良い高台や、自然豊かな山間部にある土地は魅力的ですが、敷地内に高低差がある「傾斜地」や「崖地」もまた、土地が安い理由の典型例です。平坦な土地に比べて建築の難易度が高く、安全性を確保するための追加費用が発生するため、土地代自体は安く設定されています。

傾斜地に家を建てる場合、まずは地面を平らにするための「造成工事」が必要です。土を削る「切土」や、土を盛る「盛土」を行い、敷地を安定させなければなりません。さらに、高低差がある部分には、土砂が崩れないようにコンクリートやブロックで壁を作る「擁壁（ようへき）工事」が不可欠となります。この擁壁工事は、規模によっては数百万円から一千万円以上の費用がかかることも珍しくありません。

また、自治体によっては「がけ条例」という厳しい規制を設けている地域があります。一定の高さや角度を超える崖の近くに家を建てる場合、崖から一定の距離を離すか、強固な防護壁を設置することが義務付けられます。これにより、実際に建物が建てられる面積（有効敷地面積）が制限され、思ったような広さの家が建てられない可能性があります。

一方で、傾斜地ならではのメリットも存在します。

最大の魅力は、眺望や採光の良さです。前方に遮るものが少ないため、開放的なリビングやバルコニーを作ることができます。また、高低差を利用して地下室（地下車庫）を作ったり、スキップフロアのある個性的な家を設計したりと、平坦地では味わえない空間づくりが楽しめる点も人気があります。

購入を検討する際は、現状の擁壁が安全基準を満たしているかを確認することが重要です。古い擁壁の場合、現在の基準に適合しておらず、建て替え時に作り直しを求められることがあります。土地の安さだけで飛びつかず、造成や擁壁にかかるトータルの費用を見積もった上で比較検討することが賢明です。

セットバックで敷地が減る場合

古い市街地などで土地を探していると、「セットバック要」という記載を目にすることがあります。これも土地が安い理由のひとつであり、購入後の敷地面積に関わる重要なポイントです。

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅員4メートル以上の道路に接している必要があります。これは、火災時などの緊急車両の通行や、日当たり・風通しを確保するためです。しかし、古くからある道路の中には、幅が4メートル未満の狭い道も少なくありません。こうした道路に面した土地に家を建てる（建て替える）場合、道路の中心線から2メートル後退した位置を道路境界線とみなす必要があります。これを「セットバック（道路後退）」と呼びます。

セットバックが必要な土地では、後退した部分（セットバック部分）は道路として扱われるため、自分の土地でありながら建物を建てることができません。塀や門扉を設置することも禁止されており、基本的には誰もが通行できるスペースとして提供することになります。そのため、登記簿上の面積が広くても、実際に使える有効敷地面積は狭くなってしまうのです。

有効面積が減る分、土地の坪単価は割安になる傾向があります。

また、セットバックによって前面道路が広くなれば、将来的に車の出し入れがしやすくなったり、街全体の防災機能が向上したりと、住環境の改善につながる側面もあります。ただし、セットバックに伴う舗装工事の費用負担や、固定資産税の非課税申請手続きなど、購入者がやらなければならないこともいくつかあります。

土地選びの際には、広告に記載されている面積だけでなく、セットバックによってどれくらい敷地が削られるのかを必ず確認しましょう。「思ったより庭が狭くなった」「希望の間取りが入らない」といったトラブルを防ぐためにも、不動産会社に詳細な図面を見せてもらい、後退ラインを明確にしておくことが大切です。

市街化調整区域による建築制限

都市計画法に基づき、日本の土地は大きく「市街化区域」と「市街化調整区域」の2つに区分されています。市街化区域は、すでに市街地を形成しているか、今後優先的に市街化を図るべきエリアで、住宅の建築が推奨されています。対照的に、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」とされており、原則として家を建てることができません。この建築制限の厳しさが、土地が安い理由の核心です。

市街化調整区域は、農地や森林を守ることを目的としているため、自然豊かで静かな環境が広がっていることが多いです。土地の価格も市街化区域に比べて格段に安く、広大な敷地を手に入れることも夢ではありません。しかし、そこに家を建てるためには、都道府県知事の「開発許可」を得るなどの高いハードルを越える必要があります。

例外的に建築が認められるケースとしては、農林漁業従事者の住宅や、既存宅地の建て替え、分家住宅などがありますが、条件は自治体によって細かく異なります。許可が下りないリスクもあるため、一般の方が安易に手を出すのは危険です。また、電気・ガス・水道といったインフラ整備が遅れている場所も多く、引き込みに多額の費用がかかることも覚悟しなければなりません。

資産価値の観点からも注意が必要です。

建築制限がある土地は流動性が低く、将来売却しようとしても買い手がつきにくいのが現実です。金融機関の担保評価も低くなるため、住宅ローンの審査が通りにくい、あるいは融資額が減額される可能性があります。

とはいえ、自治体によっては「地区計画」などで規制緩和を行い、一定条件下で一般住宅の建築を認めているエリアもあります。自然の中でのんびりと暮らしたい、とにかく安く広い土地が欲しいという方は、その土地が建築可能な条件を満たしているか、役所の都市計画課や不動産会社に徹底的に確認することをおすすめします。

事故物件などの心理的瑕疵

物理的な問題はないものの、購入者が「気味が悪い」「住みたくない」と感じるような心理的な欠陥がある土地も、相場より大幅に安くなります。これらは「心理的瑕疵（かし）」と呼ばれ、いわゆる事故物件が該当します。

具体的には、過去にその土地上の建物で自殺や殺人事件、孤独死などがあった場合や、火災で焼失した跡地などが含まれます。また、近隣に反社会的勢力の事務所がある、特定の宗教施設がある、近所に有名なトラブルメーカーが住んでいるといった事情も、心理的瑕疵として扱われることがあります。

不動産取引において、売主や仲介業者はこうした事実を購入希望者に伝える「告知義務」を負っています。したがって、土地が安い理由が事故物件である場合、契約前の重要事項説明などで必ず説明があるはずです。国土交通省のガイドラインにより、人の死に関する告知の基準はある程度整理されましたが、どれくらい気にするかは個人の感覚に大きく依存します。

気にしない人にとっては、経済的なメリットが大きい物件となります。

建物を取り壊して更地にしていれば気にならないという方や、事件から長い年月が経っていれば問題ないという方もいます。価格は相場の2〜3割引き、場合によっては半値近くになることもあり、立地条件が良い場所を格安で手に入れられるチャンスでもあります。

ただし、自分たちは良くても、家族が反対したり、将来売却する際に再び告知義務が生じて値崩れしたりするリスクは考慮すべきです。また、「大島てる」などの事故物件公示サイトに情報が載り続けることで、精神的な負担を感じる可能性もあります。安さの理由が心理的なものである場合、家族全員でしっかりと話し合い、納得した上で決断することが不可欠です。

過去の事件や事故などの履歴がある
告知事項として必ず説明される
相場より大幅に安いケースが多い
家族の同意と将来の売却リスクを考慮

墓地や工場などの嫌悪施設が近い

土地の価格は、敷地そのものだけでなく周辺環境によっても大きく左右されます。多くの人が「近くにあってほしくない」と感じる施設を「嫌悪施設」と呼び、これらが近隣にある土地は需要が下がるため、価格も安くなる傾向があります。

代表的な嫌悪施設としては、墓地や火葬場、葬儀場などが挙げられます。これらは静かな環境であることが多いものの、「死」を連想させるため忌避されがちです。また、工場やガソリンスタンド、清掃工場、下水処理場などは、騒音・振動・悪臭・煤煙などが発生する可能性があり、住環境に実害を及ぼすリスクがあります。さらに、線路沿いや幹線道路沿いも、騒音や排気ガスの問題から嫌がられるケースがあります。

高圧線鉄塔の近くや高架下の土地も、電磁波への懸念や圧迫感、鳥の糞害などの理由で敬遠されることがあります。パチンコ店や風俗店などの遊興施設が近い場合も、治安や風紀の面から子育て世帯には避けられがちです。

しかし、嫌悪施設の捉え方は人それぞれです。

例えば、墓地の隣は高い建物が建つ可能性が低く、日当たりや風通しが将来にわたって確保されるというメリットがあります。工場や線路沿いであっても、防音性能の高い窓サッシを採用したり、24時間換気システムを導入したりすることで、快適な室内環境を作ることは可能です。また、自分自身が日中は仕事で家にいないため気にならないというケースもあるでしょう。

重要なのは、現地を様々な時間帯や曜日で確認することです。工場の稼働音は平日と休日で違うかもしれませんし、風向きによって臭いの感じ方も変わります。安さの理由となっている施設が、自分たちの生活にどの程度影響を与えるのかを肌で感じ、許容範囲内かどうかを冷静に見極めることが大切です。

地盤が弱く改良工事が必要な場合

目に見えない部分ですが、土地の価格に大きく影響するのが「地盤」の状態です。どんなに立派な家を建てても、それを支える地面が軟弱では、家が傾いたり（不同沈下）、地震の揺れが大きくなったりする恐れがあります。地盤調査の結果、地盤が弱いと判明している土地や、過去に田んぼや沼地だった場所は、地盤改良工事が必要となることを見越して、価格が抑えられている場合があります。

地盤が弱いエリアかどうかは、地名（「沼」「谷」「津」などがつく場所）や、自治体が公開しているハザードマップの液状化リスク情報などである程度推測できます。しかし、正確な強度は実際に調査してみないと分かりません。土地が安い理由として「軟弱地盤」が挙げられている場合、購入後に数百万円規模の改良工事費がかかる可能性があることを覚悟しなければなりません。

地盤改良には、表面の土をセメントで固める「表層改良工法」、コンクリートの柱を地中に作る「柱状改良工法」、金属製の杭を固い地盤まで打ち込む「鋼管杭工法」などがあり、深さや土質によって工法と費用が異なります。

安く土地を購入できても、改良費で予算オーバーになっては本末転倒です。

売主側ですでに地盤調査を行っている場合は、そのデータ（スウェーデン式サウンディング試験などの結果）を見せてもらいましょう。調査が行われていない場合は、近隣の地盤データがないか不動産会社に尋ねたり、契約前に地盤調査を行う特約を付けられないか交渉したりするのもひとつの手です。また、最近では地盤保証付きの分譲地も増えているため、そうした物件を選ぶと安心感が増します。

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土地が安い理由を理解して購入する

◆この章のポイント◆

ハザードマップで水害リスクを確認
インフラの整備状況と追加費用
安さのメリットとデメリットを比較
まとめ：土地が安い理由を知って賢く購入

ハザードマップで水害リスクを確認

近年、台風や集中豪雨による水害が頻発しており、土地選びにおいて災害リスクの確認は必須事項となっています。土地が安い理由として、川沿いの低地や、過去に浸水被害があったエリアであることが挙げられるケースは少なくありません。こうしたリスクを把握するために最も有効なツールが「ハザードマップ」です。

各自治体が作成しているハザードマップには、河川が氾濫した際の「洪水浸水想定区域」や、下水道の処理能力を超えた雨による「内水氾濫」のリスク、土砂崩れの危険がある「土砂災害警戒区域」などが色分けして表示されています。重要事項説明において、不動産会社はハザードマップ上での対象物件の位置やリスクを説明することが義務付けられていますが、自分自身でも事前にチェックしておくことが大切です。

浸水想定区域にある土地は、当然ながら人気が下がり価格も安くなります。しかし、どの程度のリスクなら許容できるかは、建物の構造やライフスタイルによって異なります。例えば、想定される浸水深が床下程度であれば、基礎を高くする「高基礎」や盛り土で対策できるかもしれません。また、2階や3階にリビングを配置し、万が一の際は垂直避難ができるように設計するという考え方もあります。

リスクを知った上で対策を講じれば、賢い買い物になる可能性があります。

逆に、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定されている場合は、建築そのものに厳しい制限がかかったり、生命の危険が直結したりするため、安易な購入は避けるべきです。土地の安さだけに目を奪われず、「家族の命を守れるか」「修繕費用や保険料を含めても経済的か」を冷静にシミュレーションしてください。

インフラの整備状況と追加費用

土地の価格を見る際、表面的な金額だけでなく、生活に必要なライフライン（電気・ガス・水道・下水）がすぐに使える状態かどうかも確認が必要です。土地が安い理由の中には、これらのインフラ整備が不十分で、購入者が多額の負担を強いられるケースが含まれています。

例えば、古い家を取り壊した更地であっても、水道管の口径が古くて細く（13mmなど）、現在の規格（20mm以上）に合わせるために引き込み直しが必要になることがあります。前面道路に本管が通っていなければ、遠くから配管を延長する工事が必要となり、数百万円単位の費用がかかることもあります。下水道が整備されていない地域では、浄化槽の設置費用や定期的なメンテナンスコストが発生します。

ガスについても、都市ガスが供給エリア外で、プロパンガス（LPガス）しか選べない場合があります。プロパンガスは都市ガスに比べて月々のランニングコストが高くなる傾向があるため、長期的な家計への影響を考慮しなければなりません。

「現況渡し」の土地には特に注意が必要です。

売買契約書に「公簿売買」や「現況有姿」といった文言がある場合、売主はインフラ整備の義務を負わず、すべて買主の責任で行うことになります。土地代が安くても、水道負担金や工事費などの諸経費を足していくと、結局は相場と変わらない、あるいは高くなってしまうこともあり得ます。購入申し込みをする前に、水道加入金の有無や、ガス・下水の配管状況を不動産会社を通じて詳細に見積もってもらうことが失敗を防ぐ鍵となります。

安さのメリットとデメリットを比較

ここまで様々な土地が安い理由を見てきましたが、最終的な購入判断を下すためには、それぞれの物件が持つメリットとデメリットを天秤にかける作業が必要です。安さには必ず理由がありますが、その理由が自分たちにとって「許容できるもの」か、あるいは「解決可能なもの」であれば、それはチャンスに変わります。

例えば、予算が限られている中で、立地（駅近や学区など）を最優先したい場合。整形地では手が出ないエリアでも、旗竿地や狭小地なら予算内で見つかるかもしれません。浮いた土地代を建築費用に回すことで、高性能な断熱材を使ったり、こだわりのキッチンを入れたりと、建物の満足度を高めることができます。

一方で、将来的な資産価値を重視する場合や、売却のしやすさを考えるなら、多少無理をしてでも条件の良い土地を選んだ方が賢明かもしれません。再建築不可物件や、心理的瑕疵のある物件は、売りたくても売れない「負動産」になるリスクをはらんでいるからです。

自分たちの優先順位を明確にすることが大切です。

「日当たりが悪くても共働きで昼間いないから大丈夫」「お墓が見えても気にならない」といった独自の価値観があれば、一般的に敬遠される土地がお宝物件になります。逆に「虫が苦手だから自然豊かな場所はNG」「車高の低い車に乗っているから段差は困る」といったNG条件も整理しておきましょう。メリットとデメリットを紙に書き出し、家族で話し合うことで、後悔のない土地選びができるはずです。

土地代を抑えて建物に予算を回せる
希望エリアに住める可能性が広がる
将来の売却難易度や資産価値に注意
追加費用を含めた総額で比較検討する

まとめ：土地が安い理由を知って賢く購入

土地が安い理由には、形状や法的制限、環境要因、心理的要因など多岐にわたる背景があります。「安いから怪しい」と敬遠するのではなく、「なぜ安いのか」を正しく理解し、そのリスクと向き合うことが重要です。リスクが許容範囲内であり、対策にかかる費用を含めても予算内に収まるのであれば、その土地はあなたにとって最良の選択肢となるかもしれません。

不動産探しにおいて、100点満点の土地に出会うことは稀です。何かを妥協し、何かを工夫することで、理想の暮らしを作り上げていくプロセスこそが家づくりの醍醐味とも言えます。不動産会社の担当者や建築士などの専門家ともよく相談し、多角的な視点で土地を評価してください。

この記事で解説したポイントを参考に、安さの裏側にある事情を冷静に見極め、納得のいくマイホーム計画を進めていただけることを願っています。

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本日のまとめ